Immobilienkauf - eine gute Idee?
Worauf sollte man beim Kauf von Immobilien achten? Unser Experte Thomas Voller gibt Auskunft.
Eine generelle Regel oder Empfehlung gibt es nicht, da das stark abhängig ist von der eigenen Persönlichkeit, vom familiären Umfeld und natürlich auch davon, ob man unter Umständen schon ein Grundstück in Besitz hat.
Bei einem Hausbau muss man einerseits mit Grundkosten rechnen, die je nach Lage sehr unterschiedlich sind, andererseits auch mit Erschließungskosten für z.B. Strom, Wasser und Kanalisation und die Kosten des Baus. Man ist gut beraten, sich vorab konkrete Kostenvoranschläge einzuholen bzw. über einen Generalunternehmer bauen zu lassen. Wenn es noch keine konkreten Voranschläge gibt, sollte man vorsichtshalber mit rund EUR 3.500,00/m² Wohnnutzfläche rechnen.
Budget klar abstecken
Sinnvollerweise sollte man zuerst das Budget abstecken, dann wird die Immobiliensuche einfacher und treffsicherer (Preis, Lage, Infrastruktur, Schule, Verkehrsanbindung usw.) und man spart sich so manche Enttäuschung, weil die Wunschimmobilie einfach nicht leist- bzw. finanzierbar ist.
Der Immobilienpreis alleine ist aber nicht alles. Nicht zu vergessen sind die Kaufnebenkosten in Höhe von 7 – 10 % des Kaufpreises (ohne oder mit Makler), die Kreditnebenkosten in Höhe von 1,2 % Eintragungsgebühr für das Pfandrecht, allfälligen Beglaubigungskosten, Eingabekosten, die je nach Höhe auch noch zwischen EUR 300,00 bis EUR 500,00 betragen.
Zur Finanzierung
Idealerweise sollte man die Kaufnebenkosten und 20 % der Kaufkosten als Eigenmittel zur Verfügung haben, also rund 30 % des Gesamtpreises. Auf Grund der mittlerweile doch sehr hohen Preise ist das in den meisten Fällen nicht der Fall. Viele Banken finanzieren auch mit weniger Eigenmittel, das geht aber klarerweise immer auf Kosten der Kondition.
Wenn man sich in solchen Sachen nicht selbst gut auskennt und auch das Verhandeln mit den Banken scheut, ist es sicherlich eine Überlegung wert, sich eines Finanzvermittlers zu bedienen, der von verschiedenen Banken Angebote einholt. berichten können.
Sinnvollerweise geht man zu seiner Hausbank, die die eigenen Finanzverhältnisse kennt und im Regelfall auch an einer Kundenbindung interessiert ist und entsprechen auch ein faires Angebot für die Finanzierung erstellt. Trotzdem aber empfehle ich, auch Angebote anderer Banken einzuholen, um die Möglichkeit eines Vergleichs und auch Argumente für ein weiteres Verhandeln zu haben.
Rückzahlungsrate niedrig halten
Eine monatliche Rückzahlungsrate soll grundsätzlich 50 % des Familieneinkommens nicht übersteigen. Man darf aber auch nicht aus dem Auge verlieren, dass sich das Familieneinkommen unter Umständen ändern kann, wenn z.B. ein Kind kommt und das Einkommen eines Partners unter Umständen wegfällt oder auf Grund einer Teilzeitbeschäftigung geringer ausfällt. Also hier vorsichtshalber immer trachten, die Ratenbelastung deutlich unter 50 % zu halten. Dies kann man durch einen niedrigeren Finanzierungsbetrag oder aber über eine längere Laufzeit steuern. Ich rate auf jeden Fall, die Laufzeit so zu wählen, dass die Rate leicht leistbar ist. Auf jeden Fall aber mit der Bank vereinbaren, dass Sondertilgungen möglich sind.
Grundsätzlich gehen die Banken heute von einer Standardlaufzeit von 30 Jahren aus (Vorsicht aber, bei vielen aber nur bis Endalter 80 Jahre), bei jüngeren Kunden ist, wenn die Rückzahlungsfähigkeit auf eine Laufzeit von 30 Jahren gegeben ist, unter Umständen auch eine Finanzierung auf 35 Jahre möglich.
Fixe- oder variable Zinsen?
Fixzinsen werden von den Banken standardmäßig für eine Periode von 15 Jahren vergeben, derzeit liegen die Zinsen für 15 Jahre fix bei ca. 1,25 % p.a. (je nach Bonität und Besicherung.
Fixe Zinsen haben den Vorteil, dass ich auf die Laufzeit des Fixzinssatzes mit einer fixen Rückzahlungsrate kalkulieren kann. Bei variablen Zinsen, die auf den ersten Blick natürlich deutlich niedriger sind, wir der Zinssatz allerdings alle 3 Monate angepasst. Im Jahr 2008 lagen die Zinssätze für Wohnbaukredite in etwa bei 6,25 % p.a. Eine Zinserhöhung kann die Rate deutlich verteuern.
So die Finanzierung steht nur, die Immobilie ist gekauft, jetzt geht es darum, sie auch zu beziehen und sinnvollerweise sollte man bereits im Vorfeld einkalkulieren, dass man die Immobilie auch einrichten muss. Es ist also darauf zu achten, dass man nicht alles als Eigenmittel für die Kauffinanzierung einsetzt, sondern eine Reserve für die Einrichtung vorsieht.
Thomas Voller
